Pagbili ng ari-arian sa Paraguay. Ano ang maaaring gawin ng mga dayuhan, ano ang bawal, at magkano ang gastos.

Ang baseline

Buong freehold na pagmamay-ari para sa mga dayuhan — sa labas ng border zone.

Walang pangkalahatang restriksyon ang Paraguay sa dayuhang pagmamay-ari ng urban property, urban land, o di-rural na lote. Maaari kang bumili gamit ang tourist stamp, irehistro ang titulo sa iyong pangalan, at paupahan ang ari-arian. Ang tanging makahulugang restriksyon ay ang agricultural border zone na ipinaliwanag sa ibaba.

• Bukas sa lahat: mga turista, may hawak ng TR, may hawak ng PR, mamamayan — buong freehold (escritura pública) na nakarehistro sa DGRP.
• Walang minimum na puhunan, walang maximum, walang taunang lokal-presence rule. Ang ari-arian ay sa iyo nang walang takda.
• Mana: ang ari-ariang pag-aari ng dayuhan ay naipapasa sa pamamagitan ng batas ng pagmamana ng Paraguay. Ang mga tagapagmana ay nag-file sa lokal na civil court, kadalasang isang 3–6 buwan na proseso. Walang inheritance tax sa halaga ng ari-arian, ngunit may maliit na registration fee na nalalapat.
• Gumagana kapwa ang joint ownership at corporate ownership. Maraming mamumuhunan ang nagti-title sa pamamagitan ng isang Paraguayan SA o SRL kapag ang layunin ay rental income o eventual na muling pagbebenta, dahil ang matematika sa antas ng kumpanya ay maaaring ipantapat ang 1% property tax laban sa rental IRP.
• Mga paupahan: ang paghawak ng paupahang ari-arian ay nangangailangan ng RUC (kaya isang Cédula). Ang mga turistang bumibili bilang puro mamumuhunan ay karaniwang nagrerehistro ng titulo nang pang-indibidwal ngunit dinadaloy ang rental income sa pamamagitan ng isang Paraguayan management company.

Ang isang malaking restriksyon

Ang 50 km border zone — para lamang sa mga mamamayan ng kalapit na bansa.

Ang Ley Nº 2532/2005, ang Ley de Frontera, ay nagbabawal sa mga mamamayan ng mga kalapit na bansa (Brazil, Argentina, Bolivia) at mga kumpanyang karamihan ay pag-aari nila mula sa pagmamay-ari o pag-upa ng RURAL na lupa sa loob ng 50 km ng kaukulang internasyonal na hangganan. Ang mga mamamayan ng mga bansang hindi kalapit (US, UK, EU, Asian, African passport) ay HINDI saklaw: maaari kang bumili ng rural na lupa sa border zone kung ang iyong pasaporte ay hindi mula sa isang kalapit na bansa. Ang mga urban na plot ay exempt para sa lahat.

• Sino ang restricted: mga mamamayan ng Brasil, Argentina, at Bolivia, plus mga kompanya kung saan ang mga mamamayan ng kalapit na bansa ay may >50% ng kapital. Ang mga may hawak ng PR mula sa mga bansang iyon ay itinuturing pa rin na dayuhan para sa layuning ito.
• Sino ang HINDI restricted: ang may-hawak ng pasaporte ng US, UK, EU, Asyano, Aprikano ay hindi naaapektuhan ng Ley 2532/2005 — parehong urban AT rural na lupa sa border zone ay maaaring bilhin. Pinatototohanan ng Decreto 7525/2011 reglamento ang saklaw ng kalapit na bansa.
• Heograpiya: 50 km na sinukat mula sa kaukulang hangganan ng lupa o ilog. Naaapektuhan ng hangganang Brazil ang mga bahagi ng Itapúa, Alto Paraná, Canindeyú, Amambay, Concepción, Alto Paraguay; naaapektuhan ng hangganang Argentino ang Misiones, Itapúa, Ñeembucú; naaapektuhan ng hangganang Bolivian ang Boquerón at Alto Paraguay.
• Hindi naaaplikable sa: mga lote na may urban-zoning sa loob ng banda, mga chácara na mas mababa sa ~3 ektarya na ginagamit para sa tirahan, mga ari-ariang pag-aari ng mga mamamayang Paraguayo (kabilang ang mga naturalisadong mamamayan na may case-by-case na pahintulot ng Poder Ejecutivo), o mga dayuhan na hindi mula sa kalapit na bansa.
• Workaround para sa Brasileño/Argentino/Boliviano: ayusin ang holding sa pamamagitan ng isang Paraguayong mamamayan (asawa, partner, fiduciary) — ngunit totoo ang mga panganib ng pandarayang titulo dito. Tumataas ang court reversals sa mga paglabag sa Ley 2532/2005 mula 2023.
• Mga naturalisadong mamamayan (kasama ang mga dating mamamayan ng katabing-bansa): maaaring mag-apply para sa isang awtorisasyon ng Executive-branch sa ilalim ng Decreto 7525/2011. Umiiral ang proseso ngunit mabagal (12–18 buwan); sulit lamang para sa malalaking pamumuhunan sa agro.

Ang transaksyon

Mula sa listing hanggang titulo — ang karaniwang daloy.

Ang karaniwang pagbili ay tumatagal ng 30–60 araw mula sa tinanggap na alok hanggang sa nakarehistrong title. Kalahati niyan ay nakaupo sa DGRP na naghihintay sa backlog ng rehistrasyon. Isama ang timing sa plano.

1. 01

   Reserva at boleta de informes (paghahanap ng titulo)

   Lumagda ng isang 'boleta de reserva' na may 5–10% na deposito. Ang notaryo ng nagbebenta (o ang iyo) ay kumukuha ng boleta de informes mula sa DGRP — isang 30-taong kasaysayan ng title na nagpapakita ng lahat ng paglilipat, lien, at encumbrance. HUWAG itong laktawan. Halaga: Gs. 80,000–250,000 (US$ 13–41).

2. 02

   Pagsusuri ng kadastral + survey

   Kunin ang cadastral file mula sa Catastro upang kumpirmahin ang pagtutugma ng mga hangganan sa titulo at upang basahin ang avalúo fiscal (cadastral value, basehan para sa property tax). Para sa rural na lote, mag-commission ng bagong survey — naga-drift ang mga rural na hangganan ng Paraguay sa loob ng mga dekada.

3. 03

   Escritura pública (publikong kasulatan)

   Parehong panig ang lumagda sa deed sa isang notaryo (escribano público). Inililista ng deed ang ari-arian, ang presyo, at ang chain of title. Bayarin ng notaryo: 0.75–2% ng idineklarang presyo, tiered na sukat ayon sa Ley 1307/87 (mas maliliit na deal sa mas mataas na dulo, mas malalaking deal sa mas mababa). Karaniwang ang bumibili ang nagbabayad.

4. 04

   Pagrerehistro sa DGRP

   Isinusumite ng notaryo ang nilagdaang deed sa DGRP para sa inskripsiyon sa Registro de Inmuebles. Standard na backlog: 15–45 araw sa Asunción, mas matagal sa mga rehiyon. Hanggang hindi naiinskribe, ang bumibili ay ang legal ngunit hindi ang nakarehistrong may-ari — naka-block ang pagbebenta sa mga third party.

5. 05

   Pag-update ng Catastro + Pagrerehistro sa Munisipyo

   Kapag nakarehistro na sa DGRP, mag-file ng kopya sa Catastro ng Munisipalidad upang ilagay sa pangalan ng bumibili ang property tax sa susunod na taon. Ang hindi paggawa nito ang pinaka-karaniwang dahilan kaya nakukuha ng bumibili pagkalipas ng dalawang taon ang isang tax bill na nakaadres sa dating may-ari.

Kabuuang halaga ng transaksyon (notaryo + DGRP + Catastro + maliliit na stamp): kadalasang 2.5–4% ng idineklarang presyo. Ang mga komisyon ng realtor ay nasa ibabaw — tingnan ang susunod na seksyon.

Bayad ng realtor + mga listing

Saan aktwal na nakalista ang ari-arian sa Paraguay at magkano ang gastos sa ahente.

Walang nationwide MLS. Ang mga listing ay nahahati sa tatlong platform plus Facebook + WhatsApp groups. Maraming ari-arian ang lumalabas lamang sa pamamagitan ng lokal na network ng 'inmobiliaria' (ahensya) at hindi kailanman umaabot sa mga publikong site.

Where listings live

• Infocasas

  Ang pinakamalaking publikong portal. Pinakamahusay na coverage sa Asunción, Central, Itapúa, Alto Paraná. Maaaring i-filter ayon sa kapitbahayan, m², saklaw ng presyo. URL: infocasas.com.py.

• Vivendi

  Malakas para sa mga premium na listing sa mga suburb ng Asunción (Villa Morra, Carmelitas, Surubi'í) at Lake Ypacaraí. Naka-lag ang historikal na mga larawan — i-verify bago lumipad.

• Inmobusqueda + Clasipar

  Aggregator + general na classifieds. Kapaki-pakinabang para sa mga chácara at rural na lote na nilalaktawan ng mas malalaking site.

• Mga lokal na network ng inmobiliaria

  Sa bawat kabisera ng departamento. Maraming disenteng ari-arian ang hindi umaabot sa mga portal — pumasok sa 2–3 inmobiliaria sa lugar at humingi ng mga off-market na listing.

• Facebook + WhatsApp na mga grupo

  'Asunción Real Estate', 'Encarnación Inmuebles', 'Expats Paraguay'. Ang mga direktang benta mula sa may-ari ay umiiwas sa komisyon ng ahente ngunit nilalaktawan ang due-diligence layer.

Commission reality

• Ahente ng bumibili: 3–5% ng presyo ng benta, binabayaran ng bumibili sa closing.
• Ahente ng nagbebenta: 3–5%, binabayaran ng nagbebenta sa closing.
• Ang kabuuang pinagsamang komisyon kung gayon ay lumalapag sa 6–10%, mas mataas kaysa US standard na 5–6%.
• Negosyable: oo. Sa mas malalaking transaksyon (>US$ 200k) karamihan sa mga ahente ay tumatanggap ng 2–3% kada panig. Laging magtanong.

Pagpopondo

Mga mortgage — praktikal na para lamang sa PR, at 30–50% downpayment.

Ang mga Paraguayan bank ay hindi nagbibigay ng mortgage sa mga non-resident. Ang mga may hawak ng TR ay kung minsan ay kwalipikado na may malalaking down-payment at isang 6+ buwang income trail sa isang Paraguayan account, ngunit ang standard na payo mula sa bawat realtor ay: magbayad ng cash. Ito ang ginagawa ng karamihan sa mga dayuhang bumibili.

Ang ilang nagbebenta ay nag-aalok ng financing nang direkta (financiación del propietario): 30–50% down, 5–10 taong termino, 8–12% na interes. Idokumento ito nang maingat at laging mag-escrow sa isang notaryo — ang impormal na seller-financing ang may pinakamataas na bilang ng pandaraya sa lokal na merkado.

Taunang gastos

Buwis sa ari-arian + paulit-ulit na gastos.

Ang taunang property tax ng Paraguay (Impuesto Inmobiliario) ay mababa ayon sa pandaigdigang pamantayan — 1% sa cadastral value, hindi sa market value. Ang mga cadastral value ay kadalasang 30–60% ng market, kaya ang epektibong rate ay nasa 0.3–0.6% ng kung ano talaga ang binayaran mo. Isa itong maliit na linya sa kabuuang cost of living.

• Impuesto Inmobiliario (taunang property tax)

  1% ng avalúo fiscal

  Binabayaran sa Municipalidad sa 2 hulog (Marso + Setyembre). Ang Avalúo fiscal ang cadastral value na hawak sa Catastro — kadalasang 30–60% ng market. Ang 2026 fiscal values ay inayos nang +4.1% ng Decreto 5181/2025. Ang mga municipal na website (Asunción, Encarnación) ay tumatanggap ng online na pagbabayad.

• Tasa de barrido + alumbrado (paglilinis ng kalye + ilaw)

  Gs. 200,000–800,000/taon

  Per-property surcharge na kinokolekta kasama ng Impuesto Inmobiliario.

• Bayad sa Edificio (katumbas ng HOA)

  Gs. 400,000–2,500,000/buwan

  Ang mga apartment sa Asunción ay sumisingil ng 'expensa común' para sa seguridad, elevator, pool, kawani ng gusali. US$ 65–405/buwan. Ang mga bahay ay wala nito ngunit nagbabayad ng pribadong seguridad nang hiwalay.

• Taunang home insurance

  0.15–0.30% ng halaga

  Opsyonal ngunit kinakailangan ng mga lender para sa mga ari-arian na may mortgage. Mapfre, La Consolidada, Aseguradora Tajy.

• Buwis sa rental income (kapag pinapaupahan)

  8% IRP-RC

  Ang rental income mula sa Paraguayan na ari-arian ay binubuwisan nang lokal bilang 'rentas de capital' sa flat na 8% sa ilalim ng Ley 6380/2019. Ito ay domestikong kita, hindi dayuhan. Ang mga may hawak ng RUC ay nag-file taun-taon.

Realidad ng presyo

Magkano ang aktwal mong binabayaran kada metro kuwadrado.

Ang mga numero sa ibaba ay mga listing ng mid-2026, na sinample mula sa Infocasas + on-the-ground na pagsusuri. Ituring bilang calibration hindi quote — malaki ang variation sa antas ng kapitbahayan.

Mag-renta muna

Mag-renta bago bumili — halos lahat ay nakikinabang.

Mabilis at flexible ang rental market. Ang 6–12 buwang pag-uupa bago bumili ay nagbibigay-daan upang makilala ang kapitbahayan, makarinig ng mga off-market na deal, at maiwasan ang isang mahal na pagkakamali sa due diligence ng titulo.

• Karaniwang rental contract: 12 o 24 buwan, 1 buwang deposito + 1 buwang advance. Walang bayad sa ahente sa mga renta kapag direkta sa Infocasas, ~kalahating buwan kapag sa pamamagitan ng inmobiliaria.
• Rental yield sa mga condo sa Asunción: 5–7% gross. Masikip ayon sa pamantayang US/EU ngunit naaayon sa malakas na demand sa pagbili ng USD.
• Ang furnished na panandalian (estilong Airbnb) ay malawak na magagamit sa Villa Morra + Carmelitas sa 1.5–2.5x ng rate ng walang muwebles na pangmatagalan. Kapaki-pakinabang para sa unang 30 araw.
• Bihirang naka-list sa mga portal ang mga renta sa hindi gaanong daanan na kapitbahayan. Pumasok sa mga lokal na inmobiliaria at humingi ng 'alquiler 1 año'.

Mga karaniwang pitfall

Saan nagiging mali ang mga transaksyon.

• Paglaktaw sa boleta de informes

  Ang title fraud ay mas bihira na kaysa dati ngunit nangyayari pa rin. Ang 30-taong kasaysayan ay nagbubunyag ng mga isyu sa split-title, kontrobersiyal na mana, mga mortgage na hindi naipalaya. Halaga: ~US$ 30. Palagi.

• Pagtitiwala sa verbal na 'descuentos' ng presyo

  Ang ilang nagbebenta at ahente ay sumasang-ayon sa mababang idineklara na presyo (upang mabawasan ang buwis sa transaksyon) habang nagbabayad ang mamimili ng kaibahan sa cash nang walang rekord. Nakakaakit at napaka-karaniwan, ngunit initatala ng DGRP ang idineklara lamang na halaga, kaya pinarurusahan ka ng mga buwis sa muling pagbebenta sa bandang huli AT ang underdeclaration ay ilegal sa ilalim ng mga patakaran ng SEPRELAD AML.

• Pagbili ng agro land sa border zone

  Kahit sa pamamagitan ng isang Paraguayong straw owner. Tumataas ang mga court reversal sa paglabag sa Ley de Frontera mula 2023.

• Paglaktaw sa pag-update ng Catastro

  Patuloy na sinisingil ng property tax ang nagbebenta, hindi mo nakukuha ang bill, naiipon ka ng late fees. Laging i-file ang cambio de titular sa loob ng 30 araw ng inskripsiyon sa DGRP.

• Impormal na seller financing

  Kapag tinatanggap mo ang seller financing, mag-escrow sa isang reputable na notaryo. Huwag kailanman mag-wire sa isang personal account batay sa handshake.

• Renovation nang walang permit

  Kailangan ng permiso de obra ng Asunción + Encarnación para sa structural work. Ang pag-operate nang walang ito + pag-reseh-resell ay nangangahulugang lalabas sa due diligence ang isang unpermitted structure at babawasan ang alok ng bumibili.

FAQ

Pagbili ng ari-arian sa Paraguay — mga karaniwang tanong