Անշարժ գույք գնելը Պարագվայում։ Ինչ կարող են անել օտարերկրացիները, ինչը արգելված է և ինչ արժե այն։

Հիմքը

Լիարժեք սեփականության իրավունք օտարերկրացիների համար՝ սահմանային գոտուց դուրս։

Պարագվայում չկա օտարերկրացիների կողմից քաղաքային անշարժ գույքի, քաղաքային հողի կամ ոչ գյուղական հողակտորների սեփականության ընդհանուր սահմանափակում։ Դուք կարող եք գնել զբոսաշրջային դրոշմակնիքով, սեփականության վկայականը գրանցել ձեր անունով և գույքը վարձով տալ։ Միակ էական սահմանափակումը ստորև բացատրված գյուղատնտեսական սահմանային գոտին է։

• Բաց է բոլորի համար՝ զբոսաշրջիկներ, ժամանակավոր ռեզիդենտության (TR) կրողներ, մշտական ռեզիդենտության (PR) կրողներ, քաղաքացիներ — լիարժեք սեփականություն (escritura pública), գրանցված DGRP-ում։
• Չկա նվազագույն ներդրում, չկա առավելագույն շեմ, չկա տեղում տարեկան ներկայության կանոն։ Գույքը ձերն է անժամկետ։
• Ժառանգություն․ օտարերկրացու սեփականության տակ գտնվող գույքն անցնում է Պարագվայի ժառանգման օրենքով։ Ժառանգները դիմում են ներկայացնում տեղական քաղաքացիական դատարան՝ սովորաբար 3–6 ամիս տևողությամբ գործընթաց։ Գույքի արժեքի վրա ժառանգման հարկ չկա, սակայն գործում է գրանցման փոքր վճար։
• Համատեղ սեփականությունն ու կորպորատիվ սեփականությունը երկուսն էլ գործում են։ Շատ ներդրողներ սեփականությունը ձևակերպում են պարագվայական SA-ի կամ SRL-ի միջոցով, երբ նպատակը վարձավճարից եկամուտն է կամ հետագա վերավաճառքը, քանի որ ընկերության մակարդակում հաշվարկը կարող է 1% գույքահարկը հակակշռել վարձավճարի IRP-ի դիմաց։
• Վարձակալություն․ վարձակալական գույք պահելու համար պահանջվում է RUC (հետևաբար՝ Cédula)։ Զուտ որպես ներդրողներ գնող զբոսաշրջիկները սովորաբար սեփականության վկայականը գրանցում են անհատապես, սակայն վարձավճարից եկամուտը ուղղորդում են պարագվայական կառավարման ընկերության միջոցով։

Միակ մեծ սահմանափակումը

50 կմ սահմանային գոտին — միայն հարևան երկրների քաղաքացիների համար։

Ley 2532/2005-ը՝ Սահմանի մասին օրենքը, արգելում է հարևան երկրների (Բրազիլիա, Արգենտինա, Բոլիվիա) քաղաքացիներին և նրանց կողմից մեծամասնական սեփականության տակ գտնվող ընկերություններին տիրապետել կամ վարձակալել ԳՅՈՒՂԱԿԱՆ հող համապատասխան միջազգային սահմանից 50 կմ-ի սահմաններում։ Ոչ հարևան երկրների քաղաքացիները (ԱՄՆ-ի, Մեծ Բրիտանիայի, ԵՄ-ի, ասիական, աֆրիկյան անձնագրեր) ՉԵՆ ընդգրկվում․ դուք կարող եք գյուղական հող գնել սահմանային գոտում, եթե ձեր անձնագիրը հարևան երկրինը չէ։ Քաղաքային հողակտորները բոլորի համար ազատված են։

• Ով է սահմանափակված․ Բրազիլիայի, Արգենտինայի և Բոլիվիայի քաղաքացիները, ինչպես նաև այն ընկերությունները, որոնցում հարևան երկրների քաղաքացիները տիրապետում են կապիտալի >50%-ին։ Այդ երկրների PR կրողները այս նպատակով դեռևս համարվում են օտարերկրացի։
• Ով ՉԻ սահմանափակված․ ԱՄՆ-ի, Մեծ Բրիտանիայի, ԵՄ-ի, ասիական, աֆրիկյան անձնագրերի կրողները չեն ազդվում Ley 2532/2005-ից — սահմանային գոտում թե՛ քաղաքային, թե՛ գյուղական հողերը գնելի են։ Decreto 7525/2011 կանոնակարգը հաստատում է հարևան երկրների ընդգրկման շրջանակը։
• Աշխարհագրություն․ 50 կմ չափված համապատասխան ցամաքային կամ գետային սահմանից։ Բրազիլիայի սահմանը ազդում է Itapúa-ի, Alto Paraná-ի, Canindeyú-ի, Amambay-ի, Concepción-ի, Alto Paraguay-ի հատվածների վրա․ Արգենտինայի սահմանը ազդում է Misiones-ի, Itapúa-ի, Ñeembucú-ի վրա․ Բոլիվիայի սահմանը ազդում է Boquerón-ի և Alto Paraguay-ի վրա։
• Չի վերաբերում․ գոտու ներսում քաղաքային գոտիավորմամբ հողակտորներին, ~3 հեկտարից փոքր chácara-ներին, որոնք օգտագործվում են բնակության համար, պարագվայական քաղաքացիների սեփականության տակ գտնվող գույքին (ներառյալ բնականոնացված քաղաքացիներին՝ դեպք առ դեպք Poder Ejecutivo-ի թույլտվությամբ), կամ ոչ հարևան երկրների օտարերկրացիներին։
• Շրջանցում բրազիլացիների/արգենտինացիների/բոլիվիացիների համար․ սեփականությունը ձևակերպել պարագվայական քաղաքացու (ամուսին, գործընկեր, հոգաբարձու) միջոցով — սակայն այստեղ սեփականության խարդախության ռիսկերն իրական են։ Ley 2532/2005-ի խախտումների գծով դատական որոշումների չեղարկումները 2023 թվականից աճում են։
• Բնականոնացված քաղաքացիները (ներառյալ հարևան երկրների նախկին քաղաքացիները) կարող են դիմել Decreto 7525/2011-ի շրջանակում Գործադիր իշխանության թույլտվության համար։ Գործընթացը գոյություն ունի, սակայն դանդաղ է (12–18 ամիս)․ արժե միայն խոշոր ագրո ներդրումների դեպքում։

Գործարքը

Հայտարարությունից մինչև սեփականության վկայական — ստանդարտ ընթացքը։

Տիպիկ գնումը տևում է 30–60 օր ընդունված առաջարկից մինչև գրանցված սեփականության վկայական։ Դրա կեսն անցնում է DGRP-ում՝ գրանցման հերթ սպասելով։ Հաշվի առեք այս ժամկետները։

1. 01

   Ամրագրում և boleta de informes (սեփականության որոնում)

   Ստորագրեք «boleta de reserva»՝ 5–10% ավանդով։ Վաճառողի նոտարը (կամ ձերը) DGRP-ից վերցնում է boleta de informes-ը — 30-ամյա սեփականության պատմություն, որը ցույց է տալիս բոլոր փոխանցումները, գրավադրումներն ու ծանրաբեռնումները։ ԵՐԲԵՔ մի՛ բաց թողեք այս քայլը։ Արժեքը՝ Gs. 80,000–250,000 (US$ 13–41)։

2. 02

   Կադաստրային ստուգում + չափագրում

   Catastro-ից վերցրեք կադաստրային ֆայլը՝ հաստատելու համար, որ սահմանները համապատասխանում են վկայականին, և կարդալու համար avalúo fiscal-ը (կադաստրային արժեքը՝ գույքահարկի հիմքը)։ Գյուղական հողակտորների համար պատվիրեք նոր չափագրում — Պարագվայի գյուղական սահմանները տասնամյակների ընթացքում շեղվում են։

3. 03

   Escritura pública (հրապարակային վկայագիր)

   Երկու կողմերն էլ ստորագրում են վկայագիրը նոտարի (escribano público) մոտ։ Վկայագիրը նշում է գույքը, գինը և սեփականության շղթան։ Նոտարական վճար․ հայտարարված գնի 0.75–2%, աստիճանական սանդղակ ըստ Ley 1307/87-ի (փոքր գործարքները ավելի բարձր մասում, խոշորները՝ ավելի ցածր)։ Սովորաբար վճարում է գնորդը։

4. 04

   DGRP-ում գրանցում

   Նոտարը ստորագրված վկայագիրը ներկայացնում է DGRP՝ Registro de Inmuebles-ում գրանցման համար։ Ստանդարտ հերթ․ 15–45 օր Asunción-ում, ավելի երկար՝ տարածաշրջաններում։ Մինչև գրանցումը գնորդը օրինական, բայց ոչ գրանցված սեփականատերն է — երրորդ անձանց վաճառքն արգելափակված է։

5. 05

   Catastro-ի թարմացում + Համայնքային գրանցում

   DGRP-ում գրանցվելուց հետո պատճենը ներկայացրեք Municipalidad-ի Catastro-ին՝ հաջորդ տարվա գույքահարկը գնորդի անունով ձևակերպելու համար։ Դա չանելը ամենատարածված պատճառն է, որով գնորդը երկու տարի անց ստանում է նախկին սեփականատիրոջ անունով հասցեագրված հարկային հաշիվ։

Գործարքի ընդհանուր արժեքը (նոտար + DGRP + Catastro + չնչին դրոշմակնիքներ)․ սովորաբար հայտարարված գնի 2.5–4%։ Մակլերային միջնորդավճարները ավելանում են սրա վրա — տես հաջորդ բաժինը։

Մակլերային վճարներ + հայտարարություններ

Որտեղ է իրականում հայտարարվում պարագվայական անշարժ գույքը և ինչ արժե գործակալը։

Համապետական MLS չկա։ Հայտարարությունները ցրված են երեք հարթակների, ինչպես նաև Facebook-ի + WhatsApp-ի խմբերի միջև։ Շատ գույքեր երևան են գալիս միայն տեղական «inmobiliaria» (գործակալություն) ցանցի միջոցով և ընդհանրապես չեն հասնում հանրային կայքերին։

Where listings live

• Infocasas

  Ամենամեծ հանրությանն ուղղված պորտալը։ Լավագույն ընդգրկումը Asunción-ում, Central-ում, Itapúa-ում, Alto Paraná-ում։ Զտվում է ըստ թաղամասի, մ², գնային միջակայքի։ URL՝ infocasas.com.py։

• Vivendi

  Հզոր է Asunción-ի արվարձանների (Villa Morra, Carmelitas, Surubi'í) և Ypacaraí լճի պրեմիում հայտարարությունների համար։ Հին լուսանկարները հետ են մնում — ստուգեք նախքան թռիչքը։

• Inmobusqueda + Clasipar

  Ագրեգատոր + ընդհանուր հայտարարություններ։ Օգտակար chácara-ների և գյուղական հողակտորների համար, որոնք ավելի մեծ կայքերը բաց են թողնում։

• Տեղական inmobiliaria ցանցեր

  Յուրաքանչյուր դեպարտամենտի մայրաքաղաքում։ Շատ պարկեշտ գույքեր երբեք չեն հասնում պորտալներին — մտեք 2–3 inmobiliaria տեղում և հարցրեք շուկայից դուրս հայտարարությունների մասին։

• Facebook-ի + WhatsApp-ի խմբեր

  «Asunción Real Estate», «Encarnación Inmuebles», «Expats Paraguay»։ Ուղիղ սեփականատիրոջից վաճառքները շրջանցում են գործակալի միջնորդավճարները, սակայն բաց են թողնում պատշաճ ստուգման շերտը։

Commission reality

• Գնորդի գործակալ․ վաճառքի գնի 3–5%, վճարվում է գնորդի կողմից փակման ժամանակ։
• Վաճառողի գործակալ․ 3–5%, վճարվում է վաճառողի կողմից փակման ժամանակ։
• Հետևաբար ընդհանուր համակցված միջնորդավճարը կազմում է 6–10%՝ զգալիորեն ավելի բարձր, քան ԱՄՆ-ի ստանդարտ 5–6%-ը։
• Բանակցելի՝ այո։ Ավելի խոշոր գործարքների դեպքում (>US$ 200k) գործակալների մեծ մասը ընդունում է 2–3% յուրաքանչյուր կողմից։ Միշտ հարցրեք։

Ֆինանսավորում

Հիփոթեքներ — գործնականում միայն PR-ի համար, և 30–50% կանխավճար։

Պարագվայական բանկերը հիփոթեք չեն տրամադրում ոչ ռեզիդենտներին։ TR կրողները երբեմն որակավորվում են զգալի կանխավճարներով և պարագվայական հաշվում 6+ ամիս եկամտի հետագծով, սակայն ամեն մակլերի ստանդարտ խորհուրդն է՝ վճարեք կանխիկ։ Օտարերկրյա գնորդների մեծ մասն այդպես էլ վարվում է։

Որոշ վաճառողներ առաջարկում են ֆինանսավորում ուղղակիորեն (financiación del propietario)․ 30–50% կանխավճար, 5–10 տարի ժամկետ, 8–12% տոկոս։ Սա մանրակրկիտ փաստաթղթավորեք և միշտ պահեստավորեք (escrow) նոտարի մոտ — ոչ պաշտոնական վաճառողի ֆինանսավորումը տեղական շուկայում ունի խարդախության ամենաբարձր հաճախականությունը։

Տարեկան ծախսեր

Գույքահարկ + կրկնվող ծախսեր։

Պարագվայի տարեկան գույքահարկը (Impuesto Inmobiliario) համաշխարհային չափանիշներով ցածր է — 1% կադաստրային արժեքի վրա, ոչ թե շուկայական արժեքի։ Կադաստրային արժեքները սովորաբար շուկայականի 30–60%-ն են, ուստի փաստացի դրույքը կազմում է ձեր իրականում վճարածի 0.3–0.6%-ը։ Դա փոքր տող է ընդհանուր կենսապահովման արժեքում։

• Impuesto Inmobiliario (տարեկան գույքահարկ)

  avalúo fiscal-ի 1%

  Վճարվում է Municipalidad-ին 2 մասով (մարտ + սեպտեմբեր)։ Avalúo fiscal-ը Catastro-ում պահվող կադաստրային արժեքն է — սովորաբար շուկայականի 30–60%-ը։ 2026 թվականի հարկային արժեքները ճշգրտվել են +4.1%-ով Decreto 5181/2025-ով։ Համայնքային կայքերը (Asunción, Encarnación) ընդունում են առցանց վճարում։

• Tasa de barrido + alumbrado (փողոցի մաքրում + լուսավորություն)

  Gs. 200,000–800,000/տարի

  Յուրաքանչյուր գույքի հավելավճար, գանձվում է Impuesto Inmobiliario-ի հետ միասին։

• Edificio վճար (HOA-ի համարժեք)

  Gs. 400,000–2,500,000/ամիս

  Asunción-ի բնակարանները գանձում են «expensa común» անվտանգության, վերելակի, լողավազանի, շենքի անձնակազմի համար։ US$ 65–405/ամիս։ Տները նման բան չունեն, սակայն մասնավոր անվտանգության համար վճարում են առանձին։

• Տարեկան բնակարանի ապահովագրություն

  արժեքի 0.15–0.30%

  Ընտրովի է, սակայն վարկատուները պահանջում են այն հիփոթեքով ծանրաբեռնված գույքերի համար։ Mapfre, La Consolidada, Aseguradora Tajy։

• Վարձավճարից եկամտի հարկ (եթե վարձով եք տալիս)

  8% IRP-RC

  Պարագվայական գույքից վարձավճարի եկամուտը տեղում հարկվում է որպես «rentas de capital»՝ հաստատուն 8% դրույքով Ley 6380/2019-ի համաձայն։ Դա ներքին եկամուտ է, ոչ թե արտասահմանյան։ RUC կրողները ներկայացնում են տարեկան հայտարարագիր։

Գների իրականությունը

Ինչ եք իրականում վճարում մեկ քառակուսի մետրի համար։

Ստորև բերված թվերը 2026 թվականի կեսերի հայտարարություններ են՝ ընտրված Infocasas-ից + տեղում ստուգումներից։ Դիտեք որպես կողմնորոշում, ոչ թե գնանշում — թաղամասային մակարդակում տատանումը մեծ է։

Նախ վարձով

Վարձով վերցրեք նախքան գնելը — գրեթե բոլորն են շահում։

Վարձակալական շուկան արագ է և ճկուն։ Գնումից առաջ 6–12 ամիս վարձակալելը թույլ է տալիս ճանաչել թաղամասը, լսել շուկայից դուրս գործարքների մասին և խուսափել թանկ սեփականության պատշաճ ստուգման սխալից։

• Ստանդարտ վարձակալական պայմանագիր․ 12 կամ 24 ամիս, 1 ամսվա ավանդ + 1 ամսվա կանխավճար։ Վարձակալության դեպքում գործակալի վճար չկա, եթե անցնում եք ուղիղ Infocasas-ի միջոցով, ~կես ամսվա վճար՝ եթե inmobiliaria-ի միջոցով։
• Asunción-ի բնակարանների վարձակալական եկամտաբերությունը․ 5–7% համախառն։ Սեղմ է ԱՄՆ-ի/ԵՄ-ի չափանիշներով, սակայն համահունչ է ուժեղ USD-ով գնման պահանջարկին։
• Կահավորված կարճաժամկետ (Airbnb-ի ոճով) լայնորեն հասանելի է Villa Morra-ում + Carmelitas-ում՝ չկահավորված երկարաժամկետ դրույքաչափերի 1.5–2.5 անգամ։ Օգտակար է առաջին 30 օրվա համար։
• Ավելի քիչ բանուկ թաղամասերի վարձակալությունները հազվադեպ են հայտնվում պորտալներում։ Մտեք տեղական inmobiliaria-ներ և հարցրեք «alquiler 1 año»-ի մասին։

Տարածված ծուղակներ

Որտեղ են գործարքները ձախողվում։

• Boleta de informes-ի բացթողումը

  Սեփականության խարդախությունն ավելի հազվադեպ է, քան նախկինում, սակայն դեռ պատահում է։ 30-ամյա պատմությունը բացահայտում է սեփականության բաժանման խնդիրները, վիճարկվող ժառանգությունը, չազատված հիփոթեքները։ Արժեքը՝ ~US$ 30։ Միշտ։

• Բանավոր գնային «descuentos»-ին վստահելը

  Որոշ վաճառողներ + գործակալներ պայմանավորվում են ցածր հայտարարված գնի շուրջ (գործարքի հարկը կրճատելու համար), որի դեպքում գնորդը տարբերությունը վճարում է կանխիկ՝ առանց հաշվառման։ Գայթակղիչ է և շատ տարածված, սակայն DGRP-ն գրանցում է միայն հայտարարված գումարը, ուստի վերավաճառքի հարկերը հետագայում պատժում են ձեզ ԵՎ թերհայտարարումն անօրինական է SEPRELAD-ի AML կանոնների համաձայն։

• Սահմանային գոտում ագրո հող գնելը

  Նույնիսկ պարագվայական ենթադրյալ սեփականատիրոջ միջոցով։ Սահմանի մասին օրենքի (Ley de Frontera) խախտումների գծով դատական որոշումների չեղարկումները 2023 թվականից աճում են։

• Catastro-ի թարմացման բացթողումը

  Գույքահարկը շարունակում է հաշիվներ ուղարկել վաճառողին, դուք հաշիվ չեք ստանում, ուստի կուտակվում են ուշացման տույժեր։ Միշտ ներկայացրեք cambio de titular-ը DGRP-ում գրանցումից 30 օրվա ընթացքում։

• Վաճառողի ոչ պաշտոնական ֆինանսավորում

  Եթե ընդունում եք վաճառողի ֆինանսավորում, պահեստավորեք (escrow) հեղինակավոր նոտարի մոտ։ Երբեք գումար մի՛ փոխանցեք անձնական հաշվին՝ ձեռքսեղմմամբ։

• Վերանորոգում առանց թույլտվության

  Asunción-ը + Encarnación-ը երկուսն էլ պահանջում են permiso de obra կառուցվածքային աշխատանքների համար։ Առանց այդ թույլտվության գործելը + հետագայում վերավաճառելը նշանակում է, որ չթույլատրված կառույցը երևան է գալիս պատշաճ ստուգման ընթացքում և նվազեցնում գնորդի առաջարկը։

Հաճախ տրվող հարցեր

Պարագվայում գույք գնելը՝ տարածված հարցեր