Парагвайда жылжымайтын мүлік сатып алу. Шетелдіктер не істей алады, не тыйым салынған, оның құны қанша.

Негіз

Шетелдіктер үшін толық меншік құқығы — шекара аймағынан тыс.

Парагвайда қалалық жылжымайтын мүлікке, қалалық жерге немесе ауылдық емес учаскелерге шетелдік меншікке жалпы шектеу жоқ. Сіз туристік мөртаңбамен сатып алып, меншікті өз атыңызға тіркеп, мүлікті жалға бере аласыз. Жалғыз маңызды шектеу — төменде түсіндірілетін ауыл шаруашылық шекара аймағы.

• Барлығына ашық: туристер, TR ұстаушылары, PR ұстаушылары, азаматтар — DGRP-да тіркелген толық меншік (escritura pública).
• Минималды инвестиция жоқ, максимум жоқ, жылдық жергілікті болу ережесі жоқ. Мүлік сізге шексіз тиесілі.
• Мұрагерлік: шетелдіктерге тиесілі мүлік парагвайлық мұрагерлік құқығы бойынша өтеді. Мұрагерлер жергілікті азаматтық сотта өтінім береді, әдетте 3–6 айлық процесс. Мүлік құнына мұрагерлік салығы жоқ, бірақ шағын тіркеу алымы қолданылады.
• Бірлескен меншік пен корпоративтік меншіктің екеуі де жұмыс істейді. Көптеген инвесторлар мақсат жалдау табысы немесе ақыр соңында қайта сату болғанда парагвайлық SA немесе SRL арқылы меншік құжатын рәсімдейді, өйткені компания деңгейіндегі есептеу 1% мүлік салығын жалдау IRP-мен өтей алады.
• Жалдау: жалдау мүлкін ұстау RUC-ты қажет етеді (сондықтан Cédula). Таза инвесторлар ретінде сатып алушы туристер әдетте меншікті жеке тіркейді, бірақ жалдау табысын Парагвай басқару компаниясы арқылы бағыттайды.

Бір үлкен шектеу

50 км шекара аймағы — тек шекаралас ел азаматтары үшін.

Ley Nº 2532/2005, Ley de Frontera, шекаралас елдердің (Бразилия, Аргентина, Боливия) азаматтарына және олар басым иелік ететін компанияларға тиісті халықаралық шекарадан 50 км ішіндегі АУЫЛДЫҚ жерді иелену немесе жалға алуға тыйым салады. Шекаралас емес азаматтар (АҚШ, Ұлыбритания, ЕО, Азия, Африка паспорттары) қамтылмайды: паспортыңыз көршілес елдің паспорты болмаса, шекаралық аймақта ауылдық жер сатып ала аласыз. Қалалық телімдер барлығы үшін алып тасталған.

• Шектелгендер: Бразилия, Аргентина және Боливия азаматтары, сондай-ақ шекаралас ел азаматтары капиталдың >50%-ын иеленетін компаниялар. Сол елдердің PR ұстаушылары осы мақсат үшін әлі де шетелдік болып саналады.
• Шектелмегендер: АҚШ, Ұлыбритания, ЕО, Азия, Африка төлқұжатын ұстаушыларға Ley 2532/2005 әсер етпейді — шекара аймағындағы қалалық ЖӘНЕ ауылдық жерлерді сатып алуға болады. Decreto 7525/2011 reglamento шекаралас ел қамтуын растайды.
• География: тиісті құрлық немесе өзен шекарасынан өлшенген 50 км. Бразилия шекарасы Itapúa, Alto Paraná, Canindeyú, Amambay, Concepción, Alto Paraguay бөліктеріне әсер етеді; Аргентина шекарасы Misiones, Itapúa, Ñeembucú-ға әсер етеді; Боливия шекарасы Boquerón мен Alto Paraguay-ге әсер етеді.
• Қолданылмайды: жолақ ішіндегі қалалық аймақтанған учаскелер, тұрғын үй ретінде пайдаланылатын ~3 гектардан төмен chácara, Парагвай азаматтарына (жеке жағдайда Poder Ejecutivo рұқсатымен натуралданған азаматтарды қоса алғанда) тиесілі мүлік немесе шекаралас емес шетелдіктер.
• Бразилиялықтар/аргентиналықтар/боливиялықтар үшін айналып өту: Парагвай азаматы (жұбайы, серіктесі, сенімгер) арқылы иелікті құрылымдау — бірақ мұнда меншік алаяқтығының тәуекелдері нақты. 2023 жылдан бері Ley 2532/2005 бұзушылықтары бойынша сот шешімдерінің қайта қаралуы артып келеді.
• Натуралданған азаматтар (бұрынғы шекаралас ел азаматтарын қоса): Decreto 7525/2011 бойынша Атқарушы билік рұқсатына өтінім бере алады. Процесс бар, бірақ баяу (12–18 ай); тек ауқымды агро инвестициялар үшін тұрарлық.

Транзакция

Тізімнен меншікке — стандартты ағын.

Әдеттегі сатып алу қабылданған ұсыныстан тіркелген меншік құжатына дейін 30–60 күн алады. Оның жартысы DGRP-да тіркеу кезегін күтуде өтеді. Уақытты соған сай жоспарлаңыз.

1. 01

   Брондау & boleta de informes (меншік іздеу)

   5–10% депозитпен 'boleta de reserva'-ға қол қойыңыз. Сатушының нотариусы (немесе сіздікі) DGRP-дан boleta de informes-ті тартады — барлық трансферттер, кепілдер мен ауыртпалықтарды көрсететін 30 жылдық меншік тарихы. ЕШҚАШАН мұны өткізіп жібермеңіз. Құны: Gs. 80,000–250,000 (US$ 13–41).

2. 02

   Кадастрлық тексеру + өлшеу

   Шекаралардың куәлікке сәйкес келетінін растау және avalúo fiscal-ды (кадастрлық құн, мүлік салығының негізі) оқу үшін Catastro-дан кадастрлық файлды тартыңыз. Ауылдық учаскелер үшін жаңа өлшеуді тапсырыс беріңіз — Парагвай ауылдық шекаралары онжылдықтарға дрейфтейді.

3. 03

   Escritura pública (көпшілік куәлігі)

   Екі тарап та нотариуста (escribano público) актіге қол қояды. Актіде мүлік, баға және меншік тізбегі көрсетіледі. Нотариус ақысы: жарияланған бағаның 0,75–2%, Ley 1307/87 бойынша сатылы шкала (кішірек мәмілелер жоғарғы шетте, үлкенірек мәмілелер төменгі шетте). Әдетте сатып алушы төлейді.

4. 04

   DGRP тіркеуі

   Нотариус қол қойылған актіні Registro de Inmuebles-те жазу үшін DGRP-ға тапсырады. Стандартты кезек: Asunción-да 15–45 күн, аймақтарда ұзағырақ. Жазылғанға дейін сатып алушы заңды, бірақ тіркелген иесі емес — үшінші тараптарға сату бұғатталған.

5. 05

   Catastro жаңартуы + Муниципалдық тіркеу

   DGRP-да тіркелгеннен кейін, келесі жылдың мүлік салығын сатып алушының атына көшіру үшін көшірмені Municipalidad-тың Catastro-сына тапсырыңыз. Бұны жасамау сатып алушының екі жылдан кейін алдыңғы иесінің атына мекенжайланған салық төлемін алуының ең көп таралған себебі.

Жалпы транзакция құны (нотариус + DGRP + Catastro + ұсақ мөртаңбалар): әдетте жарияланған бағаның 2,5–4%. Риэлтор комиссиялары үстінен қосылады — келесі бөлімді қараңыз.

Риелтор ақылары + тізімдер

Парагвай мүлкі шын мәнінде қайда тізімделген және агенттің құны қандай.

Жалпыұлттық MLS жоқ. Тізімдер үш платформа және Facebook + WhatsApp топтарында бөлінеді. Көптеген мүліктер тек жергілікті 'inmobiliaria' (агенттік) желісі арқылы көрінеді және ешқашан көпшілік сайттарға кірмейді.

Where listings live

• Infocasas

  Ең үлкен жалпыға қолжетімді портал. Asunción, Central, Itapúa, Alto Paraná-да ең жақсы қамту. Ауданмен, м², баға диапазонымен сүзгілеуге болады. URL: infocasas.com.py.

• Vivendi

  Asunción маңындағы (Villa Morra, Carmelitas, Surubi'í) және Lake Ypacaraí-де премиум тізімдерге күшті. Тарихи фотосуреттер артта қалады — ұшып келмес бұрын тексеріңіз.

• Inmobusqueda + Clasipar

  Агрегатор + жалпы хабарландырулар. Үлкенірек сайттар өткізіп жіберетін chácara және ауылдық учаскелер үшін пайдалы.

• Жергілікті inmobiliaria желілері

  Әр департаменттің астанасында. Көптеген жақсы мүліктер ешқашан порталдарға жетпейді — жерде 2–3 inmobiliaria-ға кіріп, нарықтан тыс тізімдерді сұраңыз.

• Facebook + WhatsApp топтары

  'Asunción Real Estate', 'Encarnación Inmuebles', 'Expats Paraguay'. Иесінен тікелей сату агент комиссияларынан айналып өтеді, бірақ тиісті тексеру қабатын өткізіп жібереді.

Commission reality

• Сатып алушы агенті: сату бағасының 3–5%, мәміле жабылғанда сатып алушы төлейді.
• Сатушы агенті: 3–5%, мәміле жабылғанда сатушы төлейді.
• Сондықтан жалпы біріккен комиссия 6–10% болады, АҚШ стандарты 5–6%-дан әлдеқайда жоғары.
• Келісуге болады: иә. Үлкенірек транзакцияларда (>US$ 200k) агенттердің көбі әр жаққа 2–3% қабылдайды. Әрқашан сұраңыз.

Қаржыландыру

Ипотекалар — іс жүзінде тек PR, және 30–50% бастапқы жарна.

Парагвай банктері резидент еместерге ипотека бермейді. TR иелері кейде елеулі бастапқы жарналармен және парагвайлық шотта 6+ айлық табыс тарихымен жарай алады, бірақ әр риэлтордан келетін стандартты кеңес: қолма-қол төлеңіз. Шетелдік сатып алушылардың көбі солай жасайды.

Кейбір сатушылар қаржыландыруды тікелей ұсынады (financiación del propietario): 30–50% бастапқы жарна, 5–10 жылдық мерзім, 8–12% пайыз. Мұны мұқият құжаттаңыз және әрқашан нотариуста эскроу жасаңыз — бейресми сатушы қаржыландыруы жергілікті нарықта алаяқтықтың ең жоғары деңгейіне ие.

Жылдық шығындар

Мүлік салығы + қайталанатын шығындар.

Paraguay-дің жылдық мүлік салығы (Impuesto Inmobiliario) дүниежүзілік стандарттар бойынша төмен — нарық құнынан емес, кадастрлық құннан 1%. Кадастрлық құндар әдетте нарықтың 30–60%-ы, сондықтан тиімді мөлшерлеме сіз нақты төлегеннің 0,3–0,6% деңгейінде. Бұл жалпы тұрмыс құнындағы шағын жол.

• Impuesto Inmobiliario (жылдық мүлік салығы)

  avalúo fiscal-дың 1%-ы

  Municipalidad-қа 2 төлеммен төленеді (наурыз + қыркүйек). Avalúo fiscal — Catastro-да ұсталатын кадастрлық құн — әдетте нарықтың 30–60%. 2026 жылғы фискалдық құндар Decreto 5181/2025 бойынша +4,1% түзетілді. Муниципалдық веб-сайттар (Asunción, Encarnación) онлайн төлемді қабылдайды.

• Tasa de barrido + alumbrado (көше тазалау + жарықтандыру)

  Gs. 200,000–800,000/жыл

  Impuesto Inmobiliario-мен бірге жиналатын мүлікке қосымша алым.

• Edificio ақысы (HOA баламасы)

  Gs. 400,000–2,500,000/ай

  Asunción-дағы пәтерлер қауіпсіздік, лифт, бассейн, ғимарат қызметкерлері үшін 'expensa común' алады. US$ 65–405/ай. Үйлерде ол жоқ, бірақ жеке қауіпсіздікті бөлек төлейді.

• Жылдық үй сақтандыруы

  Құнның 0,15–0,30%-ы

  Қосымша, бірақ несие берушілер ипотекалық мүліктер үшін оны талап етеді. Mapfre, La Consolidada, Aseguradora Tajy.

• Жалдау табысы салығы (егер сіз жалға берсеңіз)

  8% IRP-RC

  Парагвай мүлкінен түскен жалдау табысына Ley 6380/2019 бойынша 'rentas de capital' ретінде жергілікті деңгейде тегіс 8% салық салынады. Бұл шетелдік емес, ішкі табыс. RUC иелері жыл сайын тапсырады.

Баға шындығы

Шаршы метрге шын мәнінде қанша төлейсіз.

Төмендегі сандар 2026 жылдың ортасындағы тізімдер, Infocasas + жердегі тексерулерден іріктелген. Котировка ретінде емес, калибрлеу ретінде қарастырыңыз — аудан деңгейіндегі вариация үлкен.

Алдымен жалға алыңыз

Сатып алмас бұрын жалға алыңыз — барлығы дерлік пайда табады.

Жалдау нарығы жылдам және икемді. Сатып алмас бұрын 6–12 ай жалдау сізге ауданды зерттеуге, нарықтан тыс мәмілелер туралы естуге және қымбат меншікті тексеру қателігінен аулақ болуға мүмкіндік береді.

• Стандартты жалдау шарты: 12 немесе 24 ай, 1 ай депозит + 1 ай аванс. Egеr сіз Infocasas арқылы тікелей барсаңыз, жалдауда агент ақысы жоқ, inmobiliaria арқылы болса ~жарты ай.
• Asunción кондоларындағы жалдау табыстылығы: 5–7% жалпы. АҚШ/ЕО стандарттары бойынша тар, бірақ күшті USD сатып алу сұранысымен сәйкес.
• Жиһазбен қысқа мерзімді (Airbnb стилінде) Villa Morra + Carmelitas-те жиһазсыз ұзақ мерзімді мөлшерлемелерден 1,5–2,5 есе жоғары кеңінен қолжетімді. Алғашқы 30 күнге пайдалы.
• Аз бағытталған аудандардағы жалдау сирек порталдарда тізімделеді. Жергілікті inmobiliarias-қа кіріп, 'alquiler 1 año' сұраңыз.

Жалпы қателер

Транзакциялар қай жерде қате кетеді.

• boleta de informes өткізіп жіберу

  Меншік құжаты алаяқтығы бұрынғыдан сирек болса да, әлі де кездеседі. 30 жылдық тарих бөлінген меншік мәселелерін, дауланған мұрагерлікті, шешілмеген ипотекаларды ашады. Құны: ~US$ 30. Әрқашан.

• Ауызша баға 'descuentos'-қа сену

  Кейбір сатушылар + агенттер мәміле салығын азайту үшін сатып алушы айырмашылықты бейресми ақшаймен төлейтін жағдайда, мәлімделген төмен бағаға келіседі. Азғырарлық және өте кең таралған, бірақ DGRP тек мәлімделген санды тіркейді, сондықтан кейіннен қайта сату салықтары сізді жазалайды ЖӘНЕ лауазымын асыра бағалау SEPRELAD AML ережелері бойынша заңсыз.

• Шекара аймағында агро жер сатып алу

  Парагвай саман иесі арқылы да. 2023 жылдан бері Ley de Frontera бұзушылықтары бойынша сот шешімдерінің қайта қаралуы артып келеді.

• Catastro жаңартуын өткізіп жіберу

  Мүлік салығы сатушыға шот-фактура шығаруды жалғастырады, сіз есепшотты алмайсыз, кешіктірілген айыппұлдар жинақталады. DGRP жазылуынан 30 күн ішінде cambio de titular-ды әрқашан тапсырыңыз.

• Бейресми сатушы қаржыландыруы

  Егер сатушы қаржыландыруын қабылдасаңыз, абыройлы нотариуста эскроу жасаңыз. Ешқашан қол алысу негізінде жеке шотқа аудармаңыз.

• Рұқсатсыз жөндеу

  Asunción + Encarnación құрылымдық жұмыстар үшін permiso de obra-ны талап етеді. Онсыз жұмыс істеу + кейін қайта сату дегеніміз — рұқсатсыз құрылым тиісті тексеруде көрінеді және сатып алушының ұсынысын төмендетеді.

Жиі қойылатын сұрақтар

Парагвайда мүлік сатып алу — жиі қойылатын сұрақтар